相続財産の評価
相続税の概要
相続税は、被相続人の死亡の日の翌日から10ヶ月以内に、管轄の税務署に申告・納税します。一定の要件を満たす土地・建物は、物納することもできますが、境界が明確でなかったり、抵当権が設定されている場合などは、受け取ってもらえません。
相続税額の求め方は、まず、現金、預貯金、土地・建物、株式、債権などの合計額から葬式費用や故人の借金などを控除して、課税財産価額の合計額を求めます。
次に、この課税財産価額の合計額から、基礎控除（5,000万円＋法定相続人の数×1,000万円）を差し引いて、課税価格を求めます。
そして、課税価格を各法定相続人の法定相続分に応じて配分し、各法定相続人の相続税額を求め、ごれを合計して相続税の総額を求めます。
相続財産（土地・建物）の一般的な評価方法
建物の評価額
建物については、各市町村に備えてある固定資産課税台帳に記載されている評価額をもって、相続税の評価額とします。
土地の評価額
土地については、路線価方式又は倍率方式により評価されます。
路線価方式は、市街地的形態を形成する地域で適用される方法で、主な市街地には、相続税路線価図が作られています。
路線価図に記載されている価格は、その道路に面している標準的な画地の1㎡当たりの価格であり、その価格に条件に応じて補正を行って、評価額を求めます。
補正率は、評価通達付表に記載されているものを使用します。
倍率方式は、主な市街地以外の土地に適用される方法で、固定資産税評価額に、一定の倍率を乗じて相続税評価額を求めます。
不動産鑑定評価の有用性について
上記のような評価方法は、「課税の公平」及び「納税者の便宜」を目的としたものであり、評価の統一性・簡便性には優れていますが、不動産の持つ個別性を反映しきれない場合があり、必ずしも相続財産の適正な価格を表さないこともあり得ます。
相続税法第22条に、「相続、遺贈または贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価による。」とされているにも拘らず、上記の方法で評価されることが多いのは、財産評価基本通達に、「この通達の定めによって評価した価額（上記の方法による価格）」をもって時価とする旨の規定があるからです。
特に、「面積が大きい土地」、「崖地を含む土地」、「底地」などは、上記の方法で評価すると、「時価」と乖離してしまうケースが多々あります。
このようなケースで不動産鑑定評価を利用し、適正な時価を評価することにより、節税効果が期待でき、利用価値が認められます。
また、相続する財産に不動産が複数ある場合、不動産鑑定評価を利用し、不動産の正確な時価を把握することにより、各相続人に公平に分割することが可能となります。
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