担保価値の評価
抵当権について
不動産鑑定士による担保不動産の評価についてご紹介するにあたって、まず抵当権について簡単に記述いたします。
銀行などの金融機関は融資する際、債権保全措置として担保を取得します。この担保は、保証人などの人的担保と抵当権などの物的担保に区分されます。
物的担保として最も一般的なのが、抵当権・根抵当権であり、その対象となるのは、土地・建物の所有権、地上権、永小作権（民法第369条）、工場財団等の各種財団（特別法）です。
抵当権は、抵当権設定者が担保に提供した物の占有を債権者に移転する必要がありません。そして、債務が弁済されない場合は、その物を競売し、得られた代金から優先的に弁済を受けることができます。
根抵当
根抵当とは、極度額の範囲で、継続的に発生する債権を担保するための抵当権をいいます。
共同抵当
共同抵当とは、同一の債権の担保として数個の不動産に設定された抵当権のことをいいます。
担保評価する場面・具体例
住宅取得による住宅ローンのための担保評価
企業の設備投資などによる融資のための担保評価
追加融資に伴う担保評価
資金の回収が困難な場合などの債権売却の際の担保評価 など
不動産鑑定士による担保不動産の評価
抵当権の効力の及ぶ範囲が評価対象となります。
抵当権の効力が及ぶ範囲は、目的不動産の他、目的不動産の付加一体物（民法第370条）、符号物（民法第242条）、抵当権設定時に存在した従物（民法第87条2項）にも及びます。
例えば、庭石は土地の付加一体物又は従物、建具類は建物の付加一体物又は従物として、抵当権の効力が及びます。
また、ガソリンスタンドの建物に設定された抵当権の効力は、地下タンクなどの設備にも及びます。
権利関係の確認を確実に行います。
目的不動産に買戻特約の登記が設定されている場合、買戻権が行使されると抵当権者は買戻権者に抵当権を主張できないので、担保不動産としての価値は損なわれます。
目的不動産に所有権移転の仮登記が設定されている場合、仮登記に基づき本登記されると後順位抵当権は抹消されるので、担保不動産としての価値は損なわれます。
目的不動産である土地の上に未登記建物が存在している場合、鑑定評価では原則として未登記建物を評価対象から除外しますが、当該未登記建物が存在することによる価格への影響について付記します。
例えば、目的不動産である土地が競売される場合、競売直前に当該未登記建物の保存登記がなされると、土地は法定地上権が付着した底地となってしまい、その価値は著しく減少することになります。
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